Mieterfotos bei Wohnungsübergabe – DSGVO-Grundlagen für Vermieter
Fotos gehören heute zur Standarddokumentation bei jeder Wohnungsübergabe – Schäden, Zählerstände, Raumzustand. Doch sobald eine Person auf dem Bild erkennbar ist, betreten Sie datenschutzrechtlich sensibles Terrain. Die zentrale Frage: Darf ich Fotos machen, wenn der Mieter mit im Bild ist?
Die Unsicherheit ist groß: Reicht es, wenn der Mieter einfach danebensteht? Brauche ich eine schriftliche Einwilligung? Was passiert, wenn ich „einfach so" fotografiere? In diesem Artikel erfahren Sie verständlich und praxisnah, wann Fotos personenbezogene Daten sind, wann eine Einwilligung erforderlich ist und wie Sie den sichersten Weg wählen.
⚠️ Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Datenschutzbeauftragten oder Fachanwalt für IT-Recht. Stand: Februar 2026. Rechtslage kann sich ändern.
Was sagt die DSGVO zu Personenfotos?
Wann ein Foto unter die DSGVO fällt
Nach Art. 4 Nr. 1 DSGVO sind personenbezogene Daten „alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen." Ein Foto, auf dem ein Mieter erkennbar ist, fällt eindeutig darunter – das Gesicht ist identifizierbar, Kleidung oder körperliche Merkmale können Rückschlüsse zulassen, und der Kontext der Übergabe verstärkt die Zuordenbarkeit. Damit unterliegt ein solches Bild den Regeln der DSGVO.
Welche Rechtsgrundlage brauche ich?
Jede Verarbeitung personenbezogener Daten braucht eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 DSGVO. Grundsätzlich kommen drei Möglichkeiten in Frage: Vertragserfüllung, berechtigtes Interesse oder Einwilligung. Bei Fotos von Mietern während der Übergabe greift die Vertragserfüllung allerdings nicht – denn Sie dokumentieren den Zustand der Wohnung, nicht die Person. Das Fotografieren des Mieters ist für die Erfüllung des Mietvertrags schlicht nicht erforderlich.
Das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) ist theoretisch denkbar, in der Praxis aber schwierig. Der Bundesbeauftragte für den Datenschutz (BfDI) betont regelmäßig, dass die Interessenabwägung zugunsten der betroffenen Person ausfallen kann – insbesondere wenn die Fotos nicht zwingend erforderlich sind. Bei einer Wohnungsübergabe ist das Fotografieren der Person nahezu nie notwendig.
In der Regel ist deshalb eine Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO erforderlich, wenn Mieter auf Fotos erkennbar sind.
Der entscheidende Unterschied: Wohnungsfotos vs. Personenfotos
Wohnungsfotos ohne erkennbare Personen dokumentieren einen Sachzustand und dienen der Vertragserfüllung – sie sind in der Regel ohne Einwilligung zulässig. Personenfotos hingegen, auf denen der Mieter erkennbar ist, sind personenbezogene Daten und erfordern eine separate Rechtsgrundlage. Dieser Unterschied ist juristisch klar, wird in der Praxis aber erstaunlich oft übersehen.
Sind Fotos von Mietern erlaubt?
Die Grundregel: Nein, ohne Einwilligung nicht
Sie dürfen Fotos von Mietern nicht ohne deren ausdrückliche Einwilligung anfertigen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter „nur zufällig" im Bild ist, wenn das Foto „nur zur Dokumentation" dient oder wenn Sie es nicht veröffentlichen. Die Speicherung allein ist bereits eine Datenverarbeitung im Sinne der DSGVO – und die braucht eine Rechtsgrundlage.
Wie eine wirksame Einwilligung aussehen muss
Falls Sie tatsächlich Personenfotos benötigen, muss die Einwilligung vier Anforderungen erfüllen: Sie muss freiwillig sein (der Mieter darf keinen Nachteil haben, wenn er ablehnt), informiert (der Zweck muss benannt werden), nachweisbar (schriftlich ist deutlich sicherer als mündlich) und widerrufbar (der Mieter kann seine Einwilligung jederzeit zurückziehen).
Ein Formulierungsbeispiel: „Ich willige ein, dass im Rahmen der Wohnungsübergabe am [Datum] Fotos angefertigt werden, auf denen ich erkennbar bin, zum Zweck der Dokumentation des Wohnungszustands. Mir ist bekannt, dass ich diese Einwilligung jederzeit widerrufen kann."
Mögliche Konsequenzen ohne Einwilligung
Bei Verstößen gegen die DSGVO drohen Abmahnungen, Schadensersatzforderungen und Bußgelder. Theoretisch sind Bußgelder bis zu 20 Millionen Euro oder 4 Prozent des Jahresumsatzes möglich. Bei Kleinvermietern fallen die Beträge in der Praxis deutlich geringer aus – aber bereits eine Schadensersatzforderung oder eine Beschwerde beim Landesdatenschutzbeauftragten kann zeitaufwendig und unangenehm werden. Der einfachste Weg, das zu vermeiden: gar nicht erst Personen fotografieren.
Die sicherste Lösung: Fotos ohne Personen
Die mit Abstand einfachste und rechtlich sicherste Strategie: Fotografieren Sie ausschließlich den Wohnungszustand – keine Personen. Das ist kein Kompromiss, sondern die bessere Lösung, denn für die Dokumentation der Übergabe brauchen Sie ohnehin nur Sachaufnahmen.
So vermeiden Sie Personen auf Fotos
Bitten Sie den Mieter, bei jedem Foto kurz zur Seite zu treten. Fotografieren Sie ausschließlich Objekte: Wände, Böden, Fenster, Geräte, Zählerstände. Achten Sie besonders auf Spiegel in Bad und Flur – dort tauchen Personen häufig unbemerkt im Hintergrund auf. Und vermeiden Sie Selfie-artige Aufnahmen, bei denen Beteiligte mit ins Bild geraten.
Wenn eine Person versehentlich im Bild ist
Passiert es doch, haben Sie zwei Möglichkeiten: Das Foto sofort löschen und ein neues ohne Person aufnehmen – das ist die sauberste Lösung. Falls das nicht möglich ist, können Sie das Gesicht vor dem Speichern verpixeln oder unkenntlich machen. Wichtig: Bearbeiten Sie das Bild vor der Speicherung, und behalten Sie das Original mit erkennbarer Person nicht.
Kommunikation bei der Übergabe
Erklären Sie dem Mieter vor Beginn der Dokumentation kurz, dass Sie Fotos machen werden und dass diese ausschließlich den Zustand der Wohnung dokumentieren – keine Personen. Eine einfache Ansage wie „Ich dokumentiere jetzt nur den Wohnungszustand, Sie müssen auf keinem Foto sein" schafft Transparenz und reduziert Unsicherheit auf beiden Seiten.
Praxis-Tipp: Eine objektbezogene Fotodokumentation – also ausschließlich Schäden, Zählerstände, Einbauten und Raumzustand – ist nicht nur datenschutzrechtlich sicherer, sondern auch als Beweismittel stärker. Gerichte interessiert der Zustand der Wohnung, nicht das Aussehen des Mieters.
Übergabe-Apps mit strukturierter Fotodokumentation unterstützen genau diesen Ansatz: Fotos werden pro Raum und Prüfpunkt zugeordnet, automatisch mit Zeitstempel versehen und in ein PDF exportiert – ohne dass Personen im Fokus stehen müssen.
Häufig gestellte Fragen
Darf ich den Mieter beim Unterschreiben fotografieren?
Nur mit ausdrücklicher, schriftlicher Einwilligung. Die Unterschrift auf dem Protokoll selbst ist kein Ersatz für eine separate Einwilligung zur Fotodokumentation der Person. In der Praxis ist ein solches Foto auch nicht notwendig – die Unterschrift im Protokoll dokumentiert die Zustimmung zum Inhalt ausreichend.
Reicht eine mündliche Zustimmung?
Rechtlich ist eine mündliche Einwilligung möglich, aber schwer nachweisbar. Im Streitfall müssten Sie beweisen, dass der Mieter zugestimmt hat – und das ist ohne schriftliches Dokument kaum möglich. Deshalb empfiehlt sich immer die schriftliche Einwilligung. Noch einfacher: Vermeiden Sie Personenfotos komplett.
Was, wenn der Mieter im Spiegel sichtbar ist?
Ein häufiges Problem in Badezimmern und Fluren. Wenn eine Person im Spiegelbild erkennbar ist, gilt das Foto als personenbezogen. Die sauberste Lösung: Foto löschen und aus einem anderen Winkel neu aufnehmen. Falls das nicht möglich ist, das Gesicht im Spiegelbild vor dem Speichern unkenntlich machen.
Darf ich Fotos intern speichern, wenn ich sie nicht veröffentliche?
Auch die reine Speicherung ist eine Datenverarbeitung im Sinne der DSGVO und braucht eine Rechtsgrundlage. Es spielt keine Rolle, ob Sie das Foto veröffentlichen, nur intern nutzen oder niemandem zeigen. Wenn eine Person erkennbar ist, gelten die DSGVO-Regeln.
Sind Fotos von Möbeln und Einbauten erlaubt?
Ja, sofern keine Personen darauf erkennbar sind. Fotos von Möbeln, Einbauküchen, Böden, Wänden und technischen Einrichtungen sind Sachaufnahmen und fallen nicht unter die besonderen Datenschutzanforderungen für Personenfotos. Genau solche Aufnahmen brauchen Sie für eine saubere Übergabedokumentation.
Muss ich Fotos löschen, wenn der Mieter auszieht?
Fotos vom Wohnungszustand (ohne Personen) dürfen Sie grundsätzlich aufbewahren, solange ein berechtigter Zweck besteht – also bis alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis geklärt sind (Kaution, Nebenkosten, mögliche Schadensersatzansprüche). In der Praxis empfiehlt sich eine Aufbewahrung von mindestens drei Jahren (reguläre Verjährungsfrist). Fotos mit erkennbaren Personen sollten Sie dagegen löschen, sobald der Zweck entfällt – also spätestens nach Abschluss aller Ansprüche.
Fazit
Die Frage, ob Fotos von Mietern bei der Übergabe erlaubt sind, lässt sich klar beantworten: Personenfotos sind ohne ausdrückliche Einwilligung grundsätzlich unzulässig. Wohnungsfotos ohne erkennbare Personen dagegen sind in der Regel erlaubt und für die Dokumentation vollkommen ausreichend.
Die sicherste Praxis ist deshalb auch die einfachste: Konzentrieren Sie sich auf den Zustand der Wohnung, vermeiden Sie erkennbare Personen auf Fotos und kommunizieren Sie das transparent vor der Begehung. So dokumentieren Sie rechtssicher, vermeiden unnötige Datenschutzrisiken – und haben trotzdem eine lückenlose Fotodokumentation für den Streitfall.